Egy ingatlan megvásárlásánál gyakran felmerül, hogy az ingatlanon kívül mit is adott még el az eladó, és egész pontosan mit vesz a vevő?
Sokszor félreértés van a felek között, akár azért, mert az eladó olyan ingóságot is el akar vinni az ingatlanból, ami osztja az ingatlan sorsát, vagy esetleg mindent ott akar hagyni.
A fenti kérdések megválaszolásához szükséges tisztázni az alkotórész és tartozék fogalmát.
5:15. § [Alkotórész]
A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.
5:16. § [Tartozék]
A tulajdonjog kétség esetén kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti.
A Polgári Törvénykönyv szerint tehát a tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyanképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. Az alkotórész tehát olyan dolog (mellékdolog), ami egy másik dologgal (fődolog) egyesítve van, és ha a két dolgot szétválasztjuk, akkor a fődolog vagy az alkotórész elpusztulna, vagy értéke, használhatósága jelentősen csökkenne.
Ingatlan adásvételnél az ingatlan alkotórészeit nem viheti el az eladó. Az ingatlan alkotórészének tekinthető például a gerenda, a vezeték, a radiátor.
A tartozék olyan dolog, ami ugyan nem alkotórész, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti. A tartozék lazább kapcsolatban van a fődologgal. Tartozék mindig csak ingó dolog lehet. A tulajdonjog alapesetben a tartozékra is kiterjed.
A tartozék a fődologgal nem fizikai, hanem gazdasági (gazdaságossági) kapcsolatban van, tehát a szétválasztással nem pusztul el, de jellemzően a fődolog rendeltetésszerű használatához szükséges. Az ingatlan a tartozéka nélkül tud funkcionálni, de jellemzően nem annyira jól.
Alapesetben a tartozékok is az ingatlanban maradnak, kivéve, ha a felek ettől eltérően állapodnak meg.
Az ingatlan tartozéka például a villanykapcsoló, a lámpatest, a fürdőkád, a wc csésze, a csaptelep, a csillár, a klímaberendezés.
Mi minősül lakásberendezésnek?
Az 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló Lakástörvény értelmező rendelkezései között az alábbi felsorolást olvashatjuk a lakás berendezéseiként, a 91/A. § 16. és 17. pontjában:
a) főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.);
b) a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.);
c) melegvíz-ellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha);
d) egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb., a hozzá tartozó szerelvényekkel);
e) a szellőztető berendezés (páraelszívó stb.);
f) a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.);
g) a redőny, vászonroló, napvédő függöny;
h) a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke;
i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak.
Az épület központi berendezései általában a következők:
a) a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is;
b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is;
c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is;
d) a több lakást szolgáló szellőztető berendezés;
e) a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is;
f) a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal;
g) a személy- és teherfelvonó;
h) a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés;
i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel;
j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.
Ezeknek a berendezések értelemszerűen egy tulajdonoscsere esetén is maradniuk kell az ingatlanban, kivéve abban az esetben, ha ettől eltérő, külön megállapodás születik, hiszen ezek mind az ingatlan rendeltetésszerű, és az annak megfelelő komfortfokozatban történő használatát szavatolják.
