2025. július 1-jén hatályba lépett a helyi önazonosság védelméről szóló törvény, amely lehetőséget ad a magyarországi önkormányzatoknak arra, hogy szabályozzák, ki vásárolhat ingatlant vagy létesíthet lakcímet a településükön. A jogszabály célja, hogy megvédje a települések kulturális arculatát, társadalmi összetételét és önazonosságát, különösen a külső – sokszor spekulatív célú – ingatlanszerzésekkel szemben.
A törvény ugyan nem kötelező érvényű – azaz csak akkor alkalmazandó, ha egy önkormányzat helyi rendeletet alkot róla –, de már most látható, hogy több település élt az új lehetőségekkel.
Mi a törvény célja?
A 2025. évi XLVIII. törvény a helyi közösségek önrendelkezését erősíti azzal, hogy:
- szabályozhatóvá teszi az ingatlanvásárlást bizonyos esetekben,
- lehetővé teszi az elővásárlási jog biztosítását helyi lakosok vagy az önkormányzat részére,
- feltételekhez kötheti a lakcímbejelentést, így szabályozva a betelepülést.
A cél az, hogy a települések megőrizhessék kultúrájukat, és ne váljanak áldozatává gyors társadalmi átalakulásoknak, vagy külső, nagy tőkével rendelkező befektetők spekulációinak.
Milyen esetekre NEM alkalmazható a törvény?
A jogszabály csak az adásvétel útján történő tulajdonszerzésekre vonatkozik – azaz az alábbi esetekben nem alkalmazható:
- öröklés, ajándékozás, csere, tartási szerződés útján történő szerzés,
- bírósági vagy hatósági határozaton alapuló ingatlanszerzés,
- termőföldek,
- építési tilalommal terhelt ingatlanok (ha a tilalom 10 éven belül keletkezett),
- építményi jog alapján létrejövő jogügyletek.
A törvény tehát csak lakóingatlanokra és csak adásvétel útján történő tulajdonszerzésre alkalmazható.
Kikre vonatkozhat a korlátozás?
A rendeletek nem vonatkoznak minden vásárlóra. A törvény egy új jogi kategóriát is bevezet: a „betelepülő” fogalmát.
Betelepülőnek minősül az a természetes személy, aki:
- a településen nem rendelkezik sem lakóhellyel, sem tartózkodási hellyel, sem tulajdonnal, és
- a vásárlás révén kíván első alkalommal megtelepedni az adott helyen.
Nem minősül betelepülőnek az, aki:
- helyi lakos hozzátartozója (pl. házastárs, gyermek),
- CSOK, Falusi CSOK, vagy más állami lakáscélú támogatással vásárol ingatlant.
Az önkormányzati eszközök a gyakorlatban
A törvény felhatalmazza az önkormányzatokat arra, hogy rendeletben döntsenek arról, mely jogi eszközöket alkalmazzák. Ezek lehetnek:
- Elővásárlási jog
Az önkormányzat vagy a helyi lakosok vásárolhatják meg az ingatlant elsőként, ha az eladó másnak adná el.
Fontosabb részletek:
- A vevőnek a szerződést 8 napon belül be kell nyújtania a jegyzőhöz.
- A jegyző továbbítja az önkormányzatnak és más potenciális elővásárlásra jogosultaknak (pl. telekszomszédok, helyi lakosok).
- A jogosultaknak 30 napjuk van nyilatkozni.
- Ha több jogosult van, akkor rangsorolás érvényesül: önkormányzat → telekszomszéd → helyi lakos.
- Lakcím létesítéséhez kötött feltételek
A rendelet előírhatja, hogy valaki csak akkor jelenthet be lakcímet az ingatlanba, ha például:
- van állandó munkaviszonya a településen,
- vállalja a helyi közösségbe való beilleszkedést (pl. gyermek iskolába íratása, nyelvtudás stb.),
- vagy akár megfizeti a betelepülési hozzájárulást (helyi „betelepülési adó”).
Fontos: ezeknek a feltételeknek arányosnak kell lenniük.
Gyakorlati példák: hogyan alkalmazzák a települések?
Mezőkeresztes (Borsod-Abaúj-Zemplén Vármegye)
Ez a város volt az első az országban, amely már 2025. június végén rendeletet alkotott:
Bevezették az elővásárlási jogot.
A cél: a település társadalmi struktúrájának, kulturális hagyományainak és szimbólumainak védelme.
Újlengyel (Pest Vármegye)
A második település, amely alkalmazta a törvényt:
Elővásárlási jog mellett szigorú feltételeket támasztottak a lakcímbejelentéssel kapcsolatban.
Csak az jelenthet be lakcímet, aki legalább egyéves munkaviszonyt tud igazolni, és rendszeres, legalább minimálbéres jövedelemmel rendelkezik.
Személyes meghallgatás során döntenek az új betelepülők elfogadásáról.
Rajka (Győr-Moson-Sopron Vármegye):
Rajka község 2025. október 1-jétől hatályos helyi rendeletet hozott a helyi önazonosság védelmében.
Főbb követelmények:
- Betelepülési hozzájárulás: Az ingatlanvásárlás esetén betelepülési hozzájárulást kell fizetni: 1,5 millió forint.
- Büntetlen előélet szükséges.
- Külföldi lakóhely esetén: ha valaki korábban külföldi lakcímmel rendelkezett, azt bizonyos időn belül meg kell szüntetni. (60 napon belül)
- Ezeknek az intézkedéseknek a célja: megakadályozni a spekulatív-ingatlanvásárlásokat, a túl gyors betelepülést, amely veszélyeztetheti Rajka helyi karakterét, társadalmi összetételét.
Sátoraljaújhely (Borsod-Abaúj-Zemplén Vármegye):
Sátoraljaújhely Város Önkormányzata is hozott rendeletet a helyi önazonosság védelméről, (16/2025. (VIII.21.) Önkormányzati Rendelet).
A rendelet célja a város társadalmi értékeinek, hagyományainak, karakterének megőrzése; az ott élők életmódjának, szokásainak megtartása.
Az önkormányzat eszközei:
- Elővásárlási jog.
- Feltételekhez kötik az odaköltözést:
- Büntetlen előélet.
- Köztartozás-mentesség igazolása.
- Középfokú végzettség (érettségi vagy középfokú szakképesítés).
- Magyar nyelv ismerete.
Mire érdemes figyelni, ha ingatlant vásárolnánk?
- Mindig ellenőrizni kell, hogy van-e a településen önkormányzati rendelet a helyi önazonosság védelméről.
- Ha ön a vevő, és nem rendelkezik még sem tulajdonnal, sem lakcímmel az adott településen, lehet, hogy betelepülőként a szabályozás alá esik majd.
- CSOK és állami támogatásokkal vásárlók mentesülnek – de ennek igazolása szükséges.
- Eladás esetén számítani kell arra, hogy az elővásárlásra jogosultak jogai megelőzik a piaci vevőket.
Mielőtt ingatlant vásárolunk egy településen, különösen vidéken vagy turisztikailag frekventált környéken, elengedhetetlen a helyi rendeletek ismerete. Az új szabályozás immár hatályos, és az alkalmazása egyre szélesebb körben terjed.
Jelen cikk kizárólag tájékoztató jellegű, figyelemfelhívó céllal készült, és nem tekintendő jogi tanácsadásnak. Felhívjuk a tisztelt olvasó figyelmét arra, hogy a cikk közzétételének időpontja lényeges körülmény, mivel a vonatkozó jogszabályok időközben módosulhatnak, így az itt közölt információk a későbbiekben már nem feltétlenül tükrözik az aktuális jogi helyzetet!
